Mit dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) wurde eine zentrale Änderung bei der Anpassung von Wohnungsmieten eingeführt. Ziel des Gesetzes ist es, die jahrelange Unsicherheit zu beenden, ob und wie stark Mieten angehoben werden dürfen.
Wer vom Gesetz betroffen ist
Das MieWeG gilt für alle Wohnungsmietverträge, auch für Untermietverhältnisse, sofern sie dem Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechts unterliegen.
Zum Vollanwendungsbereich zählen vor allem:
- die meisten vermieteten Wohnungen, die vor 1945 errichtet wurden
- viele Gemeindewohnungen
Der Teilanwendungsbereich umfasst:
- Mietwohnungen, die nach 1945 errichtet wurden
- ausgenommen sind Gemeinde- oder Genossenschaftswohnungen
Was sich konkret geändert hat
Bisher war der Zeitpunkt der Mietanpassung vom jeweiligen Mietvertrag abhängig. In vielen Fällen wurde vereinbart, dass die Miete jährlich am 1. Jänner entsprechend der Inflation des Vorjahres steigt. Mit dem neuen Gesetz gilt nun ein einheitlicher Stichtag:
Mieterhöhungen erfolgen grundsätzlich immer zum 1. April und orientieren sich an der Inflation des Vorjahres.
Wertsicherungsklausel bleibt notwendig
Auch weiterhin gilt: Eine Wertsicherungsklausel muss im Mietvertrag enthalten sein, sonst kann die Miete während der Vertragslaufzeit gar nicht angehoben werden. Dabei sind keine komplizierten Formulierungen mehr notwendig. Es reicht ein einfacher Satz wie:
„Wertgesichert gemäß §1 Abs 2 und 3 des MieWeG.“
Ausnahmen vom MieWeG
Nicht unter das Gesetz fallen:
- Einfamilienhäuser
- Ferienwohnsitze
- Geschäftslokale
In diesen Fällen kann die Mietanpassung weiterhin individuell im Vertrag geregelt werden oder freiwillig nach dem MieWeG erfolgen. Dabei sollte man jedoch mögliche Preisdeckel oder Preisbremsen berücksichtigen.
Fristen und Besonderheiten im Altbau
Auch wenn der 1. April nun der zentrale Stichtag ist, gelten im Vollanwendungsbereich (Altbau) besondere Regeln:
- Die Miete kann frühestens ab Mai erhöht werden
- Das Erhöhungsschreiben muss spätestens 14 Tage vor dem nächsten Zinstermin beim Mieter eingehen
- Zu früh versendete Erhöhungsbegehren sind unwirksam
Im Neubau (Teilanwendungsbereich) gibt es diese Fristen nicht.
Wie stark steigen die Mieten?
Für die Berechnung wird die Inflation des Vorjahres herangezogen. Der maßgebliche Wert des Verbraucherpreisindex (VPI) wird von Statistik Austria jeweils Ende Februar veröffentlicht. Zusätzlich ist erstmals die neue Mietpreisbremse zu beachten. Diese soll starke Mieterhöhungen in Zeiten hoher Inflation abmildern:
- Sie kommt zur Anwendung, wenn die Inflation über 3 % liegt
- Der Teil über 3 % darf nur zur Hälfte an den Mieter weitergegeben werden
Im Vollanwendungsbereich (Altbau) gibt es zusätzlich eine Deckelung:
- 2026: maximal +1 %
- 2027: maximal +2 %
- ab 2028: gleiche Regelung wie im Neubau (Halbierung des Anteils über 3 %)
Gültigkeit für alle Mietverträge
Die neuen Regelungen gelten für alle Verträge, also sowohl für bestehende als auch für neu abgeschlossene Mietverhältnisse. Wichtig ist jedoch:
Eine Mieterhöhung darf immer erst im nächsten vollen Kalenderjahr erfolgen. Wird ein Mietvertrag also nur wenige Wochen vor dem 1. April abgeschlossen, steigt die Miete nicht sofort, sondern erst zum nächstmöglichen Zeitpunkt (z. B. im Folgejahr).
Fazit
Mit dem MieWeG wird der 1. April zum zentralen Stichtag für Mieterhöhungen. Gleichzeitig sorgen klare gesetzliche Vorgaben und neue Begrenzungen wie die Mietpreisbremse für mehr Einheitlichkeit und Planbarkeit bei der Anpassung von Mieten.
